作为一种新型的养老模式，“以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式“以房养老”，无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式。

　　然而，在现有的体制框架下，“以房养老”始终难以迈出具有实质性进展的第一步。2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个“吃螃蟹的人”，推出了一套“以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注。然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约。近日，记者从南京民政部门获得的最新消息是：养老公寓即将进行工商注销。这表明：南京的“以房养老”试点已濒临夭折。

　　“以房换养”计划无人签约

　　“以房换养”方案的推出人为汤山留园养老公寓的负责人吉徳胜。作为一家民营养老机构的经营者，吉徳胜所推出的“以房换养”思路来源于自己养老公寓的经营实践，在他所接触到的很多离退休老人中，特别是工薪阶层老人，自己的积蓄不多，而子女的收入又不高，养老和医疗都成为他们忧心的问题。对于老人来说，他们手头唯一的资源，就是房产。

　　“以房换养”的具体思路是老人在保留对房产所有权的前提下，将自有的房产使用权让渡给老年公寓，以换取终生免费入住留园养老公寓，除为签订协议的老人提供日常的养老看护外，留园老年公寓还许诺可按医保的标准，负责老人的医疗支出费用。而留园养老公寓通过对老年人房产的经营，主要是房产出租获得收入维持入住老人的生活费及部分医疗费用的支出，在老人过世之后，房产的所有权则归养老公寓所有。

　　尽管留园公寓此举在“以房养老”实践中进行了尝试，然而并没有得到社会的认可。2005年6月，养老公寓负责人吉徳胜在接受记者采访时表示，当时已经有几位老人前来咨询这一项目的运作，并表示有意项与留园公寓订立“以房换养”合同。然而，近期记者从南京市江宁区民政局了解到，由于各种原因最终并没有老人与该公寓订立“以房换养”合同。记者同时获悉，这家养老公寓由于经营情况不理想，即将办理工商注销手续。

　　以房养老需多方协力

　　事实上，对于留园养老公寓“以房换养”方案的失败，大部分业内人士表示并不意外。

　　其中一个主要原因是，类似于留园公寓这样的民营机构很难具备维持“以房换养”这一业务所需要的大额资金的能力，以保证养老资金链的运作。作为一个养老系统，离不开资金的支撑，资金链的运作也成为将房产进行抵押的老人，享受相应的养老、医疗、看护费用的重要资金保证，这样一个体系离不开金融机构巨大资金实力的支持。而留园公寓的注册资金仅为150万元，仅仅依靠养老公寓自身的资金和入住老人的房产在租赁市场上获取的租赁收益，为老人们提供日常的养老费用和医疗费用，操作的难度很大。

　　此外，对于民营机构的信任度低，也是无人签约的一个原因。养老关系到老人的切身利益，而是否具备持续稳健经营的能力？老人的权益能不能得到切实的贯彻和保障？民营机构的资质和能力恐怕还不能为大多数人所肯定。

　　其实，这几年除南京之外，各地的多个机构都由“以房养老”的设想推出。如幸福人寿试图对养老“住房反向抵押贷款”破题，上海市公积金中心也曾有“以房养老”的试点方案出炉，但是由于“以房养老”中涉及到金融贷款、房屋估价及管理、人寿保险等多个方面，需要银行、保险和房屋管理三大机构共同参与，各司其职，才可能推出可行性较强的房产逆按揭方案。因此业内人士认为，要想进行“以房养老”方案的推广，离不开政府牵头，比较可行的思路是由政府创建平台，在这个平台上将银行、保险和房产管理的资源进行整合，可以实现房产管理、金融贷款和人寿保险多项职能，同时政府和金融机构的加入为“以房养老”的老人们提供了信用保障。但这一做法是否陷入了“混业经营”的禁区，还需要更多的协调与沟通。

　　估价难题如何破解

　　房产如何估价则是“以房养老”业务中涉及到的另外一道难题。

　　从某种意义上说，“以房养老”可以视作为住房按揭贷款的一个逆向操作，对于住房贷款业务来说，可以使用市场价格为参考，在扣除一部分风险因素后对于房产价格进行评估。但是按照逆向操作的想法来看，最合理的做法是以人口的平均寿命为基础，计算出若干年来的房产价格，作为房产定价的标准。“这一点在现实生活中很难操作，无论是房产管理机构还是保险公司都无法提供这样的经验数据，而且房地产市场的波动性较强，简单确定一个房产价格的年度增幅比率也无法为公众所认可。”某保险公司的工作人员告诉记者，“而且房产有折损，这部分折损又该按照什么样的比例来提取？”此外，人口预期寿命的延长也会给房产估值增加难度。

　　在目前已经成形的“以房养老”方案中，则试图使用房产现有价值来回避这一问题。如在南京留园公寓的“以房换养”方案中，要求订立协议的老人在南京市区拥有一套60平方米以上的住房，但是无论老人的房产价值为40万元还是80万元，老人所享受到的养老服务都是一样的。这种简单的“同质化”实际上是对财产处置的不公平，不为大众接受也势所难免。

　　上海公积金中心的内部试点方案中，老人可以通过把房产以市价的方式出售给公积金中心获得一笔房款，再按照市场租金的水平，一次性支付公积金中心10年的租金，剩余的资金则留作自行养老。但如果房产价格与租金价格上升，是否会考虑给老人一定的补助或是提高房产租金，则没有明确的规定。由于目前处于房产价格上升期，因此，这样的股价方案对老百姓的吸引力也有限。

　　老人房屋处置有分歧

　　对于房屋的处置不当，也是留园公寓方案试点失败的一个原因。在留园公寓所制定的方案中，尽管老人仍然保留对房屋的所有权，但是使用权必须交由留园公寓，老人需要搬至留园养老公寓，而房产则进行对外出租获取收益。

　　但对于大部分人来说，很难接受这样的处置方式。在海外的“以房养老”计划中，老人的房产虽然进行了抵押，但是老人仍然可以居住在原有的房屋中，也就是说自己的生活没有受到任何的影响。不过，老人去世之后房产交由银行或是保险公司来进行处置。

　　房屋的产权何时进行转让，现有的试点方案中存在着较大分歧。除南京留园公寓外，记者获悉，幸福人寿所推出的“以房养老”产品入口中，老人依然可以保留房产的所有权和使用权，抵押房屋可以自行居住。待老人身故之后，房产的所有权则交由保险公司所有。而在上海公积金中心的试点方案中，老人在签订合同时，就需要出让房产的所有权，然后以支付租金的形式居住在原有的房屋内。在老人身故之后，公积金中心将把房产以“廉租房”的形式出租给其它的困难老人。

　　但是，市场能否对上述两种方式有所认同？不少人的看法是，房屋毕竟是老人的一项主要财产，而且老人的寿命存在着较大的不可测性，如果“以房养老”的机构能够推出一些更加人性化的措施，会让这一业务更容易接受。比如，在加拿大，逆按揭采用的是个性化处理的方案，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要你不搬家、不卖房，房产主权不变，可以一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。较之“一刀切”地把房屋产权让渡给保险公司，加拿大的这一模式显然更加适合当前的国情。

　　传统观念成为羁绊

　　“以房养老”是现有养老观念的一种革新，尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不多。在中国，历来都是“养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实。但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑。大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃“家园”，甚至觉得这样做有负于自己的子女。子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。这些可能导致“以房养老”难以打开市场。

　　此外，对于推出这一业务的机构来说，也可能面临多重的风险。如现行政策中规定房产只拥有70年的使用权，超过70年将不拥有产权，或者需要另外补缴税收。在目前相关政策尚不明确的情况下，机构在房产的估值和处置都存在不可控制的风险，这也给这一业务的开展造成了困难。

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