买楼置业，是香港人心中的头等大事。尤其是中产阶层，没有资格住公屋，也不想永远租房住，所以拥有自己的房子是很多人的重要人生规划之一。香港楼价之高，在全世界也是数一数二，买了房可能就意味着背上了一辈子的负担。

　　在一家公司做秘书的郑小姐结婚不久，小夫妻正在酝酿购买属于自己的房子。作为年轻的普通打工仔，他们每月收入也就两万多港元，怎么买得起越来越贵的房子？原来他们准备买的是政府近期正在发售的居屋，价钱比市值要便宜三成。

　　居屋，是香港政府提供的廉价房，类似于内地正在大力推行的经济适用房。

　　香港600多万人口中，有10%的人住在居屋，35%住公屋，住在私人住宅的则有55%（其中不到10%是100平方米以上的豪宅）。住在居屋里的是那些收入不足以购买商品房、又不够格或不愿意入住公屋的市民。

　　上世纪七十年代，当时的港英政府推出了“居者有其屋计划”，在此计划内兴建的房屋即称为居屋。香港房屋委员会负责该计划的选址、入口、开发和出售，居屋通常以成本价（大约是市场价的60%～70%）出售给中低收入者。除了政府出资兴建居屋，也鼓励私营开发商参与建设居屋（称作“私人参建计划屋苑”）。

　　为了稳定楼市，香港特区政府2002年11月出台了９项稳定楼市措施，其中之一就是，从2003年起无限期停售、停建居屋。自1978年首批居屋推出至2002年，共售出了31.25万个居屋单位。在2006年1月，房委会决定从2007年起每年分两期出售剩余居屋。当2009年所有居屋卖掉之后，“居者有其屋计划”可能就将完成历史使命了。

　　严限购者资格

　　日前，香港房委会推出第三期剩余居屋单位3052个，实用面积从19.6～61.9平方米，售价由44万～275万港元不等。房子所在地区分布广泛，有港岛，也有九龙、新界，大多数交通方便，社区配套齐全。与2007年1月和8月推出的第一期和第二期一样，售价都只有市价的7成。

　　售价这么便宜，不是谁都可以买的。按照规定，居屋只卖给公屋住户，以及不是公屋住户但符合收入与资产限额条件的人士，前者以绿表申请，后者以白表申请。白表申请人的申请条件每年会根据情况进行调整，最新限额为二人家庭月收入不超过23000港元，资产总额不超过66万港元。

　　在发售的居屋里，既有全新的，也有被房屋署收回后重售的。在过去几年楼市不景气的时候，有些前期买入居屋的业主在房屋署回购期内将房子以原价售回。

　　为保证居屋的质量，对新房，房委会将进行修缮和保养维修工作，确保在交楼时达到合理水平，还将提供一年楼宇设施保养；重售房则以现状出售，不提供保养期，只是在出售前会进行基本的清洁、检测、修缮。

　　出售的居屋非常分散，为了方便申请人了解房屋情况，房屋署特别开设“网上看房”，将每套重售房拍了多张不同角度的照片，直观反映房子的装修和景观，放在网上供申请人浏览。符合资格的申请人在确定选购某重售房时，可被安排实地参观。想买新房的市民则可以去参观装修好的样板房。

　　选定房子后，就可以在规定日期前递交购房申请表，然后等候抽签结果，被抽中的市民就可以办理购房手续了。

　　在房屋分配中，主要向绿表申请人倾斜，尤其是有老人的绿表申请人。

　　抵押贷款有优惠

　　居屋的购买者都是中低收入者，为了鼓励银行及认可财务机构为这些购房者提供抵押贷款及较优惠的贷款条件，如较高的按揭贷款额及较低按揭利率等，房委会为买房者向参与居屋抵押贷款的金融机构提供抵押贷款保证，最长可达25年，一旦购房者无力还贷，房委会将承担还款责任。

　　考虑到一般商品房抵押贷款的做法及一般居屋申请人的负担能力，并为了把房委会需承担的风险控制在适当水平，现在房委会规定，参与机构为获抵押贷款保证的居屋提供的抵押贷款还款期最长为25年。抵押贷款保证期从房子第一次交易日期开始计算。

　　在房委会的协助下，绿表申请人最少只需付5%的首付款，白表申请人则最少只需付一成，也就是说，抵押贷款额可分别高达房价的95%和90%。与商品房贷款首付必须三成相比，负担轻了不少。

　　每当有新一期居屋发售，很多银行会推出抵押贷款优惠吸引购房者，虽然贷款利率、现金回赠比商品房贷款略高，但可以免收申请手续费、估价费、提早还款罚息等，很多银行还赠送家居险、火险等。居屋抵押贷款的还款方式也比较灵活，有固定还款期数、固定还款金额、固定还款本金、每月还款、两星期还款等。

　　房屋转让要补差价

　　买入居屋后，房主转让、出租等行为都受到限制。这是因为房主是以低于市值的价格买入房子。居屋售价之所以比市价低三至四成，是因为地价被免除了。为了确保公共资源得到妥善运用，所以政府制定了严格的转让限制——房主必须向房委会缴付补价，以解除转让限制，才可把房子在公开市场出租、出售。

　　补价的计算公式是“现在评估市值x当年折让率”。假设当年售价为70万港元，当年市值为100万港元，那么当年折价率为（100万-70万）/100万x100%=30%。如果现在评估市值为120万港元，那么补价为36万港元（120万x30%）。

　　房主可以体育海报入口公司根据房子首次售出后的年期，通过不同途径售房。

　　2003年以前出售的居屋，在最初两年内，房主可以把房子按原价售回房委会，在后三年里，可以按房委会评定的回购价（评定市值减去购买时获得的折扣）售回房委会。从2007年起售的居屋，房委会不再回购。2007年起售出的居屋，在头两年里，房主缴付补价后可在公开市场出售或出租。

　　在第三至第五年里，房主可在缴付补价后到公开市场出售或出租，也可以选择把房子在居屋第二市场转售给符合资格的人士，而毋须缴付补价。

　　购房满五年后，既可以在居屋第二市场转售给合资格的人士，也可以付补价后在公开市场出售、出租。

　　所谓居屋第二市场，是房委会于1997年设立，旨在增加居屋的流转量，以满足社会对自置房产的需求。凡购入满两年或以上的居屋及通过“租者置其屋计划”买入的公屋都可以在该市场出售，不过买方只可以是公屋居民或公屋轮候人士。买卖双方都要向房委会申请“资格证明书”，其中房主须先取得“可供出售证明书”，而买家则要有“购买资格证明书”，否则属违反房屋买卖条例，对房主最高可罚款50万港元及监禁一年。

　　在第二居屋市场买房也可获指定银行提供的贷款优惠，贷款额也可高达物业估值或成交价的95%(以较低者为准)，新买家还可享受该房子剩下的房委会提供的抵押贷款还款保证期（从房子首次交易日开始计算，最多25年）。

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