作为上海北外滩的标志性建筑，在建中的浦江金融国际广场定位于低碳、节能、环保的国际5A甲级写字楼，其正在实践的新建建筑全生命周期合同能源管理的模式，在中国建筑领域中属于首创。所谓新建建筑全生命周期合同能源管理，就是在新建建筑项目初期就引入合同能源管理模式，完成贯穿建筑入口、施工和运营全程的能耗管控，实现对新建建筑的节能管理及投资回报的最大化。

　　有数据显示，在中国，包括采暖、空调、通风、照明、热水等在内的建筑耗能占全社会能耗总量的30%，居耗能首位。国务院《“十二五”节能减排综合性工作方案》明确要求建筑节能要合理改造既有建筑，大力发展绿色建筑、智能建筑，最大限度地节能、节地、节水、节材。目前中国各地政府对旧建筑利用合同能源管理进行节能改造都有相应补贴政策，但在新建建筑上并无相应政策。以往，新建建筑由于缺乏历史能耗数据用于对比节能量，很难通过合同能源管理进行能耗管理。浦江金融国际广场的尝试，为中国新建建筑的节能模式提供了一条可以参照的新途径。

　　用全球最严苛的节能建筑评价体系来约束自己

　　在引入全生命周期合同能源管理之前，浦江国际金融广场的绿色建筑入口已经获得了美国USGBC颁发的LEED预认证金奖，但是该项目开发商上海鸿泰房地产有限公司总经理杨文东思考的是拿到了节能入口认证，在建设期的过程中是否还有进一步优化能耗的可能呢？有了优化方案是否就一定能保证实施过程的完美呢？就算完美实施了，又能否在运营阶段保证充分利用好前期的节能入口和技术设备，以保证节能的效果？经过多方探讨，鸿泰房地产决定对浦江国际金融广场的入口、施工、运营三个阶段分别设定节能标准和考核机制，让节能真正贯穿到建筑的整个生命周期内。

　　合同能源管理是利用减少的能源费用来支付节能项目成本的节能机制，但在新建建筑上引入该机制的做法在中国鲜有先例，其中最大的瓶颈就在于新建筑不像老建筑那样有以往能耗数据的积累，没有参比价。

　　为了避开这一尴尬，浦江国际金融广场以已经入口好的参数为标准来做全年能耗评估，借此设定入口、施工和运营三阶段的能耗基准，并且通过第三方顾问公司进行入口优化，要达到的目标则是进入全球两万栋节能建筑的前15%，这属于美国能源之星的绿色建筑评定体系，堪称全球最严的标准。据悉，目前中国少有建筑参与该评分体系。

　　目标清晰后，原有涉及到节能的参数都要重新优化，并且按照优化的指标进行设备采购、安装等。比如原有玻璃幕墙换成进口的Low-E玻璃。据悉，在引入全生命周期合同能源管理的模式后，浦江国际金融广场为此多增了近亿元的投入。鸿泰房地产相关人士表示，由于项目贷款在优化入口之前就已经签订，因此银行不会为此追加贷款。敢于做这样的投入，一则是鸿泰房地产的股东方具有国资背景，该项目的社会效益更为其所看重；二则也寄希望于未来的销售时，“节能”赋予楼盘的高附加值。

　　除了资金压力，还有技术上的压力。比如楼宇自控需要做成热动态响应的模式，这意味着只要外界环境条件中任何一个参数发生变化，整个控制就要发生变化。这是一个难度很高的技术，国内掌握这个技术的公司很少。

　　在施工的过程中，浦江国际金融广场也要遵循节能的要求。比如，在建筑工地上使用变频设备，在22层以下的建造中将两个塔吊减少到一个，冲洗场地使用循环水，使用聚光灯以减少对周围居民的光污染..此外该项目还学习2010年世博会上英国馆零碳的概念，通过自愿购买减排量指标来中和项目建设期的碳排量，为此鸿泰房地产向上海医疗器械（集团）有限公司认购了2012吨经“中国自愿碳减排标准”核定的碳减排量，交易价格为每吨38元人民币。此举也成了中国新建建筑首例碳交易。

　　与一竣工就能挂上绿色建筑标识的某些认证机制所不同的是，能源之星的评分体系参数还包括楼宇建成后满负荷运行50%时的节能效果。事实上，许多挂有绿色建筑标识的楼宇，投入实际运行后并没有达到最初入口时的节能标准，或者仅仅是采用了一些绿色技术，绿色建筑的标签仅仅沦为销售的噱头，忽视了对建筑整体的能耗以及实际运营考核。浦江金融国际广场要想让自己进入能源之星的全球前15%，就必须让人见识到其实际而非理论上的节能能力和效果。

　　节能的难题

　　新建建筑合同能源管理模式在美国其实已经比较成熟。参与浦江金融国际广场项目的某外资节能服务提供商相关人士表示，该项目基本按照美国模式在实施，不同之处在于美国模式采取的是节能保证型，即先期的投入来自于节能服务提供商，并且所有设备采购均由同一家节能服务提供商总包，而且建成后节能服务提供商要负责运营起码5年，以保证节能量的获得。

　　然而，浦江金融国际广场的项目并不实行总包，鸿泰地产与6家节能服务提供商签署了战略合作协议，希望每家提供自己最擅长的一块服务，形成相互制约相互审核的局面，最后将找一家节能管理公司做运营承包。目前，在入口优化、设备采购及安装、M&V（节能量检测和确认）、运营等环节上，上述这家外资节能服务提供商只涉及到入口优化、设备安装、全过程的机电调试等。

　　对此，一位专注于绿色建筑的业内人士认为，这样的模式中存在一个悖论，假如一家服务商在入口优化阶段就尽可能获得更多的节能量，承包运营的服务商获得的回报就会小。他建议，参与双方应该达成协议，先在入口、施工阶段做到最节能，然后在运营阶段再挖潜力。至于这其中的节能效益如何分配，还需要参与方的创新思维。

　　不过，现在即使鸿泰房地产愿意将未来的运营交给这家外资节能服务提供商，后者也不敢要。楼宇建成后最大的未知数是鸿泰房地产到底是卖还是租？如果是卖的话，新业主是否愿意采纳原有的模式？而且如果卖给很多家业主，大家意见不统一的话，原有的节能方案也无法继续。相关人士建议，最好的解决办法还是鸿泰房地产只租不卖，这样有利于节能服务提供商能够参与大楼的能源托管。

　　上海市相关机构人士也指出，上海的楼宇建造水平都很高，硬件不比国外的差，但用下来节能欠佳，其重要原因就在于建造者和使用者是两个人，前者仅从节约成本、符合潮流的角度考虑，对于使用过程中的节能考虑得较少；使用者接手后却遭遇好东西不会用或者用不好的尴尬。

　　这其中还隐藏着另一个问题，新建建筑引入合同能源管理，一开始的建设成本比传统的要高，到后期运行成本会降低，就其整个生命周期而言是赚钱的，但建设者卖掉建筑后就不参与后期赢利了，那么，他们又该如何收回投资？鸿泰房地产当然可以将绿色、节能作为销售上的亮点，从提高售价，但在房地产市场相对低迷的状况下，绿色、节能能否有助于提高房价，难以断言。没有利益推动，建设者尤其是民营房地产开发商的热情就难以为继。

　　合同能源管理重在管理

　　对于合同能源管理模式，同济大学经济与管理学院教授诸大建指出，其关键不是技术问题，而是管理问题，“用什么技术不是服务对象、需求者关心的问题，他们只关心两个东西，节能多少、省钱多少”。

　　在美国具有多年合同能源管理经验的某业内人士也强调，合同能源管理的服务可以理解为软性技术，比如M&V点位的合理设置、LEED认证必备的加强型调试等。在合同能源管理中最需要做的就是M&V，它要求在楼宇内做到分项计量，一则可以自动读表，二则可以知道所有能耗情况，否则无法检测该楼所节能的量。开发商对于M&V的投资可大可小，视点位的多少而定，点位布置得越细，后期加表的费用就越高。据悉，M&V今后将成为政府对所有楼宇的要求。

　　加强型调试是指在入口阶段对入口审核，要求把业主要求做出来，入口和业务的文本必须很完整，意图就是通过表格等软性内容来监督制约各方。“为什么有的楼宇很漂亮、设备用得很高端，走进去却发现有的地方热、有的地方冷？就是因为没有做系统调试，未达到风平衡、水平衡，节能量也没有得到。”

　　同时，在运营管理阶段，宣传画册入口鸿泰房地产相关人士也认为现在物业管理公司普遍缺乏对智能化系统的操作及管理人员，所以对于即将建成的浦江国际金融广场，能否找到一个适合的物业也是一个挑战。尽管期待自己能做该地产的能源包干，但在诸多未确定因素下，上述外资节能服务提供商目前能做的则是在移交时对物业管理人员做相应培训，并且整理出完整的管理手册，以便任何一家物业公司在管理中遇到问题，都可以到该手册上查找到解决方案。

　　不过，无论浦江金融国际广场未来是卖掉还是出租，鸿泰房地产相关人士表示项目在入口和建造时都要按照最节能的模式去做，并且为将来的运营预留足够的空间，这才是全生命周期的内涵所在。比如在涉及到住户的行为节能上，假设有1000名住户，其中15%能做到随手关灯，是否应该奖励，并且以此鼓励住户、物业以及维修工有意识去节能？为此，需要统计节能量，这就要在前期入口和建造中预留好接口，比如原来只预留10个表位，现在要20个。这样将来如果是开发商自己运营，就把相关设备添上即可，而无需大改造；如果是新的业主，那接口也已经预留。

　　某业内人士认为，在合同能源管理中行为节能尤其会产生纠纷，但也是建筑节能的重要方面之一。根据国外的研究经验，即便对系统不做任何节能改造，只要让住户意识到或者随时知道自己的能耗数据，其节能量就能提高20%—30%。他建议如果把节能行为与住户的租金挂钩，这不仅有助于降低最终成本，也可以获得更多的社会效益。

　　能源之星计划（Energy Star Program）

　　该计划由美国环保总署和能源部为了节约能源和保护环境而联合制定，不具有强迫性，但在节能管理和能效标准方面是全球影响最广泛的认证计划。最早配合此计划的产品主要是电脑等，之后逐渐延伸到电视机、办公设备、照明、家电乃至建筑物。能源之星建筑物计划于1996年推出，其中建筑物节能认证和建筑物运行管理节能认证是两大重点。能源效率在同类建筑中领先25%以上、室内环境质量达标的建筑，可被授予能源之星建筑标识。为了达到能源之星建筑的要求，所采取的措施主要包括：绿色照明、改善维护结构隔热保温性能、改善采暖通风和空调系统、购置高效节能器具。实施这些措施，一般可节能30%。全球其他参与能源之星计划的国家和地区包括加拿大、日本、澳大利亚、欧盟以及中国台湾等。