自2008年次贷危机以来，银行和其他机构投资者收紧对建筑和房地产的贷款，房地产开发商因而受到冲击。而来自公众的资金恰如及时雨。Will Real Estate Developers Find Solid Ground in Crowdfunding

众筹—互联网融资
牛津大学金融专家与您分享

　　众筹平台可以让个人投资者作为群体的一分子，在了解信息后持有不动产的部分所有权。这种方式在以前没有那么轻易可以做到。同时，在线服务让个人投资者可以在社区里购买经过审查的独栋别墅。这些别墅有稳定的租赁需求，可以在长期资本利得之外给房屋所有者每月带来租金回报。众筹的支持者们指出，这种操作方法同时可以让社区发出更强有力的声音，支持或拒绝社区内的开发项目。

　　截止目前，仅仅只有部分门户网站正积极地为房地产众筹提供平台，其中包括了加利福尼亚州洛杉矶的不动产巨头网站（Realty Mogul），华盛顿特区的Fundrise，以及纽约州的天才网络（Prodigy Network）。从去年11月份到今年的5月份，不动产巨头网站已经从投资者处筹集了近2200万美元，为69个不动产项目提供了资金，并且分发了260万美元的投资回报。网站规定个人投资金额最高不超过5000美元，而且重点关注目前拥有现金流的股权投资，例如公寓楼和办公楼、零售购物中心，以及自助存储设施。天才网络公司则针对愿意投资高达5万美元的投资者们。截止目前，公司已经为美国的投资者们提供了纽约市的两个项目（一个长租酒店和一个豪华公寓楼），并且向非美国投资者们提供了哥伦比亚首都波哥大的3个项目。

　　Fundrise由丹尼尔•米勒（Daniel Miller）和其弟弟本杰明（Benjamin）在2010年联合创立。他们两人对房地产行业相当熟悉：华盛顿特区的房地产开发企业西部开发公司（Western Development Corp.）由其父亲赫伯特•米勒（Herbert Miller）在1967年创立，该公司截至目前已经修建了约2000万平方英尺（约合185.8万平方米）的不动产。Fundrise上周得到了3100万美元的投资，投资者中包括了世贸中心开发商兆华斯坦地产公司（Silverstein Properties）的高管们。Fundrise截至目前已经通过众筹为16个项目筹集了1500万美元的资金。合格投资者们平均的投资金额为2.5万美元，非合格个人投资者的平均投资金额为1000美元。

　　HomeUnion是一家位于加利福尼亚州欧文市的初创企业，其商业模式允许个人购买独栋别墅，这些独栋别墅能够每月带来租金收入，而且可以享受到长期的资本增值。公司创始人兼首席执行官唐•甘古力（Don Ganguly）说：“我们以相当结构化的方式给投资者们带来一个庞大的资产类型，他们可以在股市之外进行多元化的投资。”

　　HomeUnion的经营方式像是一站式购物：潜在投资者先从公司门户网站上一系列房地产中进行选择，此后公司帮助他们获得抵押贷款，安排交易，并且完成交易，再协助出租和管理该不动产，并且根据投资者的意愿帮助他们出|售该不动产。投资者可以通过HomeUnion网站在个人的“金库”里存储相关文件，并且定期了解租金收入、开销、和不动产当前的估价等方面的最新信息。

　　美国法律目前只允许“合格投资者”通过众筹网站进行股本投资。根据美国证券交易委员会（Securities and Exchange Commission，SEC）的定义，合格投资者必须年收入达20万美元或净资产达100万美元。公司和企业家如果希望从其他非合格个人投资者处筹集股本投资，必须先从州一级的监管机构处获得具体项目的许可。明年，美国证券交易委员将最终确定发行者和个人投资者的参与门槛，到时候，法律规定的放宽将推动房地产领域的众筹发展。

　　沃顿商学院管理学教授伊森•莫里克（Ethan Mollick）表示，房地产项目通过互联网来进行众筹，这是相对较新的一种现象，但其基本概念已经形成了一段时间。他回忆说，1884年，当美国自由女神像委员会（American Committee for the Statue of Liberty）没有钱来修建雕像底座时，报刊业大亨约瑟夫•普利策（Joseph Pulitzer）曾号召美国公众为该项目捐款。他的呼吁声在6个月内筹得了10万多美元，其中多数个人的捐款金额都不超过1美元。这笔金额已经足以完成底座的修建工作。

　　莫里克表示，房地产领域天生就适合于进行众筹。他说，和房地产投资信托基金（REIT）一样，“你可以从大量想要参与（到特定项目）的人处筹得充足的资金，这也是众筹中一个很有用的概念。”他同时补充说，房地产领域对众筹的吸引力另一个方面在于“人们非常看重他们的社区”，当有机会来支持其小区内将修建的某个项目时，大家有可能会被吸引过来。

　　莫里克指出，拥有房地产的这种浪漫想法也是将众筹当做融资渠道的另一种动力。“房地产始终让人们感觉你手里有一样实实在在的东西。数代人以来，或者是多个世纪以来，拥有一块土地或者是一栋房子的想法让人们进入了房地产行业。”他举了一个例子：苏格兰威士忌酿造商拉弗格公司（Laphroaig）在其位于英国艾雷岛（Isle of Islay）的酿造厂内为自己的顾客们提供面积为1平方英尺（0.09平方米）的土地，由酒厂终生租赁下来。这个所谓的“拉弗格公司的朋友们”的社区现在拥有的成员数超过60.7万名，而且每人都可以享受到少量拉弗格威士忌当做年“租金”。

　　投资流程和回报

　　丹尼尔•米勒表示，通过在线平台来进行筹资和跟踪投资可以带来一定的透明度。在Fundrise公司，房地产开发商如果想要筹集资金，就需要在公司网站上提交项目资料，网站同时也会展示开发商的资料。接下来，开发商会需要向Fundrise提交其项目计划书，然后公司会对项目是否值得投资进行尽职调查，协助对交易进行入口和准备相关文件，做好准备，迎接投资者进行交易。在交易完成后，Fundrise会通过后端技术来准备税务文件、电子分发、投资者信息更新和履行其他管理职能。米勒表示，在提交给Fundrise的项目计划书中，只有约3%值得进行投资，这也意味着公司的尽职检查流程已经确定了该项目在商业上是否可行。

　　Fundrise下属的一家房地产企业收费2500美元，为每笔交易进行审查，而Fundrise则会向每位项目开发商收取所筹集资金的2%至3%作为手续费。该网站目前并没有向投资者收取费用。Fundrise提供三种投资渠道。一种是优先担保债务，一种是无担保的次级债，第三种则是通过某有限责任公司的部门持有股份。投资的年化总收益率在10%到16%之间。公司会每个季度向债务持有人支付利息，而股权投资者则每年享受红利，此外每次不动产出|售赚到钱时还可以获得资本收益。在项目的物业经理签字同意后，每种投资都可以进行转换。

　　公司鼓励通过其网站筹集资金的开发商们在项目开始赚钱之前就分配股息，这样仅仅是为了树立投资者们的信心。米勒补充说，如果项目失败，Fundrise可以代表投资者们插手项目，持有存在问题的不动产，将其进行清算，并且对收益进行分配。

　　甘古力表示，使用HomeUnion公司服务的个人投资者每年可以通过出租其购入的房产赚得6%至9%的租金收入。这是净收入，已经扣除了物业维修开支、资产管理费用和闲置情况。

　　如果人们在某个时间点上选择出|售自己的不动产，那么投资的回报会更高，这主要取决于资本升值的比例。甘古力表示，投资者们如果利用补贴抵押贷款，那么可以通过现行利率来套利，由此获得更大的回报。他举例说，假如某人拥有10万美元可以进行投资，那么他可以购买4处不动产，每处不动产的首付为2.5万美元，其余的款项则贷款，利率大约为4.5%。HomeUnion的收入来自于资产管理，以及进行抵押贷款和不动产销售时所收取的手续费。

　　寻找市场缺口

　　Fundrise和HomeUnion都是在响应市场缺口，满足投资者的需求。在HomeUnion网站，甘古力发现了一个市场，市场内的个人都经过2008年次贷危机的磨练——这些人对自己的工作和工作地点都没有安全感，而且除了自己的社区外并不熟悉住宅房地产市场。他们中的多数人同时也背负着学生贷款的负担，并且在住宅抵押贷款上很是犹豫不决。

　　甘古力认为，如果他能够针对收入中值、雇主的多样性、犯罪率和学区质量等指标对社区进行筛选，找到稳定的小区内值得投资的不动产，并且预先进行审查，那么就可以吸引到那些个体。HomeUnion目前提供13个市场内进行过审查的不动产，公司称这些市场是“现金流区”，或者说是公司认为这些市场可以带来稳定的投资回报。这些市场包括了芝加哥、亚特兰大、孟菲斯、达拉斯和休斯顿等城市特定的小区。该公司计划未来扩张进入全美更多的市场。

　　米勒表示，在Fundrise公司，投资者们对零售不动产相当感兴趣，例如酒吧和餐馆。本地社区的成员们都熟悉这些地方，或者早已经光顾过这些地方。在银行和其他机构投资者所放弃的其他细分市场中也出现了投资机会。米勒补充表示，现在多数机构贷款人都要规避风险，只愿意为稳定的不动产或那些风险有限的不动产提供资金。

　　在谈到Fundrise的机会时，米勒说：“我们发现，银行、其他贷款机构、以及私募股权公司都在市场中留下来一些空白区域。”在最大的两个空白区域内，一是股权构成不超过2000万美元，还有一个是贷款规模低于50万美元。米勒指出，私募股权公司认为股权投资低于2000万美元就没有利润可言，因为事先的尽职调查、项目监测、以及项目管理等流程太麻烦，成本太高。他同时补充说，基于同样的道理，银行也发现提供50万美元以下的贷款“效率太低”。

　　社区催化剂

　　对Fundrise和其他众筹平台而言，第三个机会就是社区中心。米勒表示，“传统的投资者并不太懂”社区的复新，例如布鲁克林区的巴特福史蒂文森（Bedford-Stuyvesant），但此类复苏工作吸引了社区大量地参与其中，这可以带来社区成员们的投资。Fundrise最近得到底特律克莱斯基基金会（Kresge Foundation）的拨款，以探讨如何使用众筹来“支持”底特律这个前汽车城的“重生”。在最近数十年里，这座汽车城的众多社区已经成为城市衰败的受害者。

　　莫里克也认为，如果社区想拥有一定的发言权，以确保特定项目能取得成功，那么房地产业的众筹“是一种强有力的工具”。“它可以帮助社区集中自身的资源，控制自身的环境，此外还可以提供投资回报。”他举了一个最近的例子。这是在费城的一个滑板公园，公园的修建就得到了众筹的帮助。

　　莫里克表示，众筹项目中有三股力量在发挥作用。一是“羊群心理”，即能吸引更多支持者的项目一般会比其他项目更为成功。他解释说，此类从众行为同时也显示，他们所支持的项目具有投资价值。“当你拥有许多人参与其中时，羊群心理就有可能被冲抵，”莫里克说，“你会听到许多种声音，告诉你不同的问题，并且聚集有用的项目信息。”

　　第二股力量就是上海vi入口“旁观者效应”。莫里克表示，这种效应的产生通常是部分潜在投资者会一直等待，直到某些方面取得成功后才再参与其中。第三股发挥作用的力量则是“边缘对核心”，即来自众多投资者的信息会有助于进行尽职调查。“核心”是指由部分积极的投资者所组成的一个群体，他们都是项目的大力推动者，而“边缘”则包括众多其他投资者，他们拥有部分经验或意识，或许可以派上用场。

　　莫里克说：“如果项目中存在问题，这千名投资者中也许有一人会拥有相关信息，这种几率很大。”他补充说，这些信息可能是社区内犯罪率增高的新闻，或者是知晓特定区域内某件正在发生的事情，这些事情可能会影响项目成功的几率。“这意味着你有更多的眼睛盯着这个问题，那么发现问题的机会就更大。”

　　难题

　　同所有的投资机遇一样，房地产的新投资渠道也在相关风险和规避风险的法律法规方面提出了问题。莫里克说：“房地产业的众筹相当具有发展前景，但我们还处于发展的初期，尚不清楚未来的样子。”他指出需要在法律法规上进行明确，其中包括美国证券交易委员会最终根据《2012年创业企业融资法案》（2012 Jumpstart Our Business Startups Act ，JOBS Act）制订有关众筹的试行规定。

　　米勒补充说：“现在，最难的一个方面就是涉及小额投资者投资机会的法律法规。”他希望在法律法规进行修订之后，能够减少向美国证券交易委员会和州监管机构所提交的文件数量，并且能加快获得审批的速度。截止目前，Fundrise已经获得了监管机构的批准，可以在华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州的三个具体的项目上利用非合格投资者的力量。

　　《创业企业融资法案》希望能够为股本众筹创造支持性的法律环境。例如，该法案建议如果在12个月内，发行人的股权发行量低于100万美元，那么就可以不用遵循登记要求。该法案同时提出，如果个人的投资低于2000美元，或者是其年收入或净资产的5%至10%，那么也无需进行登记，具体取决于通过这种渠道的融资金额是低于还是超出10万美元。

　　HomeUnion同样希望能够在未来4到6个月里向个人投资者提供众筹机会。甘古力发现了一个利基市场。在这个市场中，个人可以从不动产库中购买一定的股份，而HomeUnion可以汇集大家的股份，统一进行管理。他计划最初向合格投资者提供这种渠道，此后等《创业企业融资法案》在这个方面的政策更加清楚明了之后，再将这项服务覆盖到非合格投资者。

　　并非所有人认为放宽众筹的规章制度是件好事情。《纽约时报》（New York Times）的一篇社论在分析美国证券交易委员会对于众筹的试行规定时说：“根据试行规定，投资者即使是投资下一个大事件，最终几乎可能是一无所获。美国证券交易委员会应该要求通过众筹所发行的股票必须包括经验老道的投资者们常常所要求的那些条款。”新规定可能会在一年内确定。

　　房地产项目众筹的批评者们则表示主要担心的是可能出现欺诈行为。纽约市EGS律师事务所（Ellenoff Grossman & Schole）的证券律师道格拉斯•埃伦诺夫（Douglas Ellenoff）在接受《房地产周刊》（Real Estate Weekly）杂志采访时说：“可能会出现欺诈现象，但比例与其他金融领域相当。”

　　莫里克表示，他分析研究了人气火爆的众筹平台Kickstarter上的趋势，发现了项目创建者停止回复支持者们的邮件或者是带着钱跑路的例子，但这些事件的金额不及通过该网站在技术、入口和视频游戏领域所投资的金额的0.5%。在Kickstarter提供资金的项目中，此类失败的项目所占比例不到4%。

　　但莫里克也指出，公众可以创造“聚合信息”的力量。“研究同时也显示，公众在确认项目质量方面表现得相当理性。”例如投资者可能会发现某特定的建筑地点是一片沼泽，或者是某开发商声誉很差。他补充说，与此同时，安全保障是必要的。