里查德·莫里斯（Richard A. Morris）在这篇政策建议中问道：“我们要入口一个什么样的住房金融体系，才能最好地满足国家目前以及将来的需要？”

　　关于如何改革美国住房金融体系的辩论近来升温。奥巴马总统已同意了在参议院提出的两党立法，以一项政府经营的保险基金来取代房利美和房地美。众议院金融服务委员会的共和党人已出台了一系列法案，将废除房利美和房地美，以私营公司来取而代之。而有些投资群体则倾向于将房利美和房地美进行资产重组，并将它们重新私有化。但是，现在的问题不只是如何改革我们现有的框架，而是如何彻底改造这个国家的住房金融体系。

　　对于数以百万计的美国人来说，最大的财务负担来自于买房及按揭付款。应该创造一个有效的机制，使业主能够更有效地管理他们的抵押贷款债务以及房屋所有权风险。下文概述了我们应该如何重塑我们的住房金融体系，从而减少借款人、放贷人、投资者和纳税人的风险，以及促进私人资本的利用。同时这个体系又必须是更有效的、动态的，并且能适应美国经济发展的需要。

　　关于住房金融改革的辩论目光短浅

　　目前，关于美国未来住房金融体系的辩论在很大程度上，集中在两个基本选择方案上。第一个方案，涉及到调整房利美和房地美的业务实践和管理模式，然后对它们进行资产重组，并将其重新私有化。第二个方案，是要彻底废除房利美和房地美，并以私有资金实体来接管其职能。

　　但是，如果辩论仅仅只是围绕这两个狭窄的选择（及其各种变体），那么美国将错失重大的机会。我们不仅仅要考虑，由谁来承担美国现有住房金融体制的职能，更重要的是，我们应该抓住这次机会，来重新思考，如何以创新的方式来重塑这个体系。用一个基本问题，可以更好地表达这个意思。那就是“我们要入口一个什么样的住房金融体系，才能最好地满足国家目前以及将来的需要？”我认为我们需要的这个体制，在许多方面都应当有重大改进。

　　我们目前的住房融资框架已经跨越了几代人，但始终都围绕着一种固有的高风险金融交易：个人购买住房-住房是一种昂贵的非流动性资产-缴纳相对较少的首付，然后按揭一大笔贷款，按揭时间很长，通常是30年。前些年，人们的工作和收入比较稳定，且长期住在所购买的房产内，因此这种交易风险还算是可以接受。但现在的情况不同了，在如今的经济环境下，人们的工作和收入都不如以前稳定，为了寻找工作机会，人们需要更多的灵活性。因此，在这种情况下，买房以及长期、高杠杆地按揭贷款就变得风险更大了。事实上，当我们的经济下滑，加之房价又下跌，这种风险就会被极大程度地系统性放大。总之，我们目前的住房金融体系已经过时，对于我们的现代经济而言，风险太大了。

　　我们应该努力改变住房金融体系。应该采用简单有效的方法来重塑我们的住房金融体系，使得风险减少、更加适应经济发展的需求，并促使私有资本成为住房金融的主要资金来源。

　　降低住房所有权风险：“权益共享”融资

　　当为一项重大资产进行融资时，比如一家新工厂，或一项收购项目，公司通常都具有很大的灵活性。除了使用自有资金外，还可发行债券和/或出售股权。这使得公司能够创建一个适合于资产风险和寿命的融资结构。关键是，在必要的情况下，公司可以通过出售股份的方式，来与第三方分担股权风险。但是，在目前的住房金融体系当中，业主无法做到这一点。

　　为了买房，购房者必须使用自己100%的权益（其首付），以及第三方债务（抵押贷款）。不像企业，购房者必须独自面对风险，他们的房产权益可能下跌，或者甚至变得一文不值。在这次的住房危机当中，几百万美国人都经历了这种情况，他们深陷按揭贷款的“泥沼”当中。

　　但是，我们其实可以通过建立一个法律框架，让机构投资者与购房者共同参与买房投资，从而为买房者创造更大的融资灵活性，并降低房价下跌所带来的风险。我称此为“权益共享”融资。在这种融资方式当中，机构投资者享有所购房产50%以下的权益。从某种意义上说，这使得买房就像办合资企业一样，买房者是“大股东”（享有房产50%以上的权益），而机构投资者是“小股东”。这两个股东的利益是一致的。在房产被出售时，机构投资者按照其权益比例，得到相应的售房款。同时，对于购房者而言，拥有住房传统的经济激励因素也得到了保留。例如，“权益共享”合同规定，如购房者对房产进行了改进，其相关的房产权益也将得到相应的提高。

　　这种融资方式与其他的“权益式”住房融资方式有很大不同。比如，增值共享按揭，这种融资方式下，如果房产升值了，则共享升值部分，但按揭贷款仍然是购房者的负债义务。而在“权益分享”方式下，机构投资者只能按其投资比例分享房产权益，如果房产权益没有得到增加（比如在住房危机中，大量购房者的房产都大幅跌价），机构投资者就一无所获，而且购买者也不对机构投资者承担任何责任。

　　购房者可以利用“权益共享”方式来进行融资，以降低购房风险，同时也有可能降低按揭规模。那些被“套牢”的房奴们，可能也希望当初买房时能拥有这种融资方式。这种融资方式还可以灵活使用，比如，有些人不缺钱，拥有充足的房产权益，但他们想分散理财，于是他们就可以出售一部分房产权益，腾出资金投资到其他领域。从宏观的角度来看，这种类型的融资可以更广泛地分散房屋价格风险，使机构投资者也能够通过住房价格变动来进行多元化操作，从而带来好处。

　　一种新型保险：房价风险

　　应当创建一种私营保险市场，为购房者提供一种保险，来抵御房价的剧烈下跌。有好几种框架可以用来创建这种保险。最直接的一种就是基于房价变动指数（依据不同区域的房价变动制定一套指数）。于是房价保险就是，计算保险生效日的房价变动指数值，到投保事件发生日（如卖房）时的房价指数值。
　　
　　虽然刚开始，这种保险的保费会比较高，但随着住房市场的正常化，以及保险公司采取有效方式对冲房价风险，保费会越来越合理。（“权益共享”方式，可以对此有所帮助。因为通过“权益共享”，机构投资者可以获得更多的流动性，从而系统地处理房价风险。）同样，通过将风险从单个购房者转移到机构投资者，房价保险使得整个住房金融体系的风险降低，且更具灵活性与活力，有助于更好地应对我们现代经济所面临的挑战。

　　管理按揭贷款债务更好的方式：低于票面价值进行再融资

　　另一种彻底改造住房金融体系的方法就是，将引入一种机制，允许将抵押贷款以低于票面价值的价格进行再融资（例如，每100美元的债务可降价100美分）。

　　在我们现有的制度下，30年期固定利率抵押贷款，可以提前还款，而无须承担违约罚金。这使得买房者可以在利率下降时，以票面价值偿还其按揭贷款。由于美联储放松了货币政策，使得数以百万的美国购房者能够降低其按揭还款，从而降低他们的金融风险。我们应当建立这样一种机制，使得按揭贷款人在利率上升时，也能管理其按揭贷款。这将减少住房金融体系的风险。

　　丹麦的住房金融体系就是一个很好的例子。在丹麦的体系中，当发行一个固定利率的按揭贷款时，同时会发行一种标准化的住房抵押贷款证券（一种担保证券）。这种证券可以广泛交易，价格也是充分透明。与其他固定利率债务担保证券一样，这种担保证券，在按揭利率下跌时，其价格就会超过面值，反之，则低于面值。

　　和在美国一样，在丹麦的体系下，也允许借款人在利率下跌时，按票面价值提前偿还按揭贷款本金，且无需承担违约罚金，从而减少其每月的还款额。但是，更重要的一点是，与美国不同，在丹麦的体系下，借款人在利率上升的情况下，可以维持每月还款额不变，减少其贷款本金。如何做到这一点呢？这就要求借款人在利率上升时，在公开市场上以低于票面价值的价格购买担保证券，然后再抛出该担保证券，按票面价值来对冲其为偿还的按揭债务。

　　例如，一张本金10万美元、票面利率6.0％的担保债券，当按揭利率上升到7.0％时，其市场价值就大约是9万美元。因此，如果一位借款人按6.0％的利率按揭了10万美元，他/她可以再以7.0％的利率借9万美元，然后在市场上购买一张利率6.0％的担保证券，然后立即抛出该担保证券，以对冲其先前的按揭债务（利率6.0%）。其结果是：借款人用9万美元（利率7.0%）的按揭贷款，取代了先前10万美元（利率6.0%）的按揭贷款。本金下降了1万美元，但利率由6.0%上升到了7.0%，因此每月的还款金额保持不变，还是600美元。但是，通过这个机制的操作，这一万美元的本金是永远地下降了。而且，在将来利率下跌的时候，借款人还可以对这9万美元的本金，进行提前还款，无须承担任何违约罚金，这样就可以永久性地降低其每月的还款额。

该框架使得丹麦的买房者能够像大公司那样，动态地管理其按揭债务，并将金融风险降到最低。这种模式在美国也应该很容易实施，因为美国的房利美、房地美和吉利美发行了大量的固定利率住房抵押贷款证券。这将降低我们住房金融体系的整体风险，并使得住房金融部门对于货币政策的反应更加灵敏。这种体系在经济疲软、利率下降时，可以减少按揭付款，从而产生经济激励效应，还可以在美联储为遏制经济过热收紧货币政策，利率上升时，起到降低财务杠杆的作用。

　　简化美国的住房金融体系

　　美国的住房金融体系是非常复杂的。因此，是时候精简一下了，以降低成本风险和“复杂性风险”（因为过于复杂，在仓促压力下，事情就容易出错）。要对住房金融体制进行伤筋动骨的改造，需要巨大的政治技巧和领导能力，因为在我们的复杂体制之下，牵扯了太多的经济利益。但是，彻底改造这个体系，可以降低成本、增加灵活性、减少操作风险，从而带来巨大的好处。

　　决策者可以做很多事情，来简化住房金融体系。例如，国家应考虑针对住房金融，设立一部“统一商业法规”，并逐渐制定全国统一的标准和做法，而不是对各州、各地方法律法规进行零星修补，因为这种做法缺乏效率。必须建立一个全面的电子按揭融资体系，使得产权办理、承销、结算，以及按揭贷款的证券化和销售变得更加高效。目前正在考虑调整按揭服务政策、协议和补偿措施。但同时还应为有关的不同 房产资产类别（如优良按揭贷款、不良按揭贷款、修正贷款）制定合适的标准化框架，并定期进行审查。此外，还有许多其他方面也需要重新审视。我想邀请有识之士，就如何彻底改造美国住房金融体系的关键操作层面，多多献言献策。

　　如何实施

　　我们目前的住房金融体系由一张复杂的网络来监管，既有联邦法律，又有各州和地方的法律法规。在本文建议的改革方案当中，有些个别方面，是可以在现有的规则下实施的，但不是所有的方面。要想彻底改造住房金融体系，在法律层面上，就必须允许开发能够无缝连接的新产品、新服务、和新的运营功能，并消除法律法规的复杂性。要做到这一点，就必须在目前的立法当中纳入必要的法律框架，以实现住房金融体系的转型。我们应当抓住机会，努力调整住房金融的法律法规框架，确保其复杂性得到降低，灵活性得到提升。

　　目前关于美国住房金融体系改革的辩论视野过窄。除了讨论房利美和房地美的前景，以及勾勒联邦政府的角色外，我们还应考虑如何彻底改造住房金融，如何分散风险。我们的目标应当是，建立一个对所有人（购房者、金融机构、美国的纳税人）来说，风险都更低的体系，而且是一个更动态、更灵活，且更适应我们现有经济情况的体系。达到这个目标的路线很清晰，那就是，政府和国会的决策者应该优先考虑，如何超越现有的这个过时的框架（该框架导致了美国这次灾难深重的住房危机），积极探寻新的、更负责任的住房金融体系。