开发综合社区，先建产业园，然后为产业园建筑配套设施。减少交通量，也就减少了碳排放量。

　　采用绿色节能技术保证节水、节电、节地，包括使用节能空调、节水马桶等；利用自然因素因地制宜地采取一些绿色措施，如建筑自动遮阳、利用自然通风等。

　　做好成本预算，不光有效节能，还能保证投入回报。

　　“再向前走，在兴华路6 号会看到三座长草的房子，其中之一就是招商地产的办公大楼。” 在招商地产的总部所在地，人们通常会这样回答路人的询问。“长草的房子”—蛇口南海意库3号楼已成为此地的一道风景。它不仅楼顶有绿色的草木，大楼的外部墙壁上也有成块的草坪。

　　1984年，招商地产控股股份有限公司在深圳成立，承担蛇口建设和住房制度改革的重任。当时，蛇口尚是野岭荒滩。而现在，蛇口的宜居环境已经成为一张响亮的绿色名片。

　　招商地产也早已经走出蛇口，形成了以深圳为总部，以珠三角、长三角、京津冀三个核心圈为重点发展区域的全国版图。广州番禺的金山谷项目更为招商地产赢来了联合国HBA“人居最佳范例奖”，这也是国内地产企业第一次在这样重要的国际舞台上亮丽登场。

　　喜报接连飞来。招商地产刚刚公布的2009年半年报显示，其1-6月实现营业收入28.76亿元，同比增长98.75%，实现营业利润6.08亿元，净利润4.87亿元，同比增长123%。在地产业相对不景气的这半年，这称得上是一个奇迹。

　　“长草的房子里到底有怎样的绿色秘密呢？”在3号楼2层办公室里，招商地产副总经理胡建新先生和绿色地产研发中心主任林武生先生为我们揭开了谜底。

　　开发综合社区引导节能

　　你认为广州金山谷项目为什么能获得联合国HBA“人居最佳范例奖”?

　　胡建新：我们今年7月获奖时，联合国人居署政策和战略计划办公室执行主任说：“招商地产这次之所以能获奖，主要是其创造了一种新的绿色地产开发模式，并提供本地就业机会，将企业使命与可持续发展相结合来实现社会责任。”

　　我们目前的绿色开发主要走综合社区的开发模式。我们整合绿色的产品和技术，最终用在招商地产的建筑上，做成绿色的消费品。所以我们的工作重点是整合绿色产业链，引导消费者、厂家向绿色的方向走。

　　能否以广州金山谷项目为例介绍一下这种模式？

　　胡建新：广州金山谷中规划了创意产业园，来吸引创意产业的众多中小企业进驻。这样除了可以创造和提升本地就业机会，还可以实现四个“走路”—走路上班、走路上学、走路购物、走路休闲。这有助于减少交通量，也就相应地减少了碳排放量，测算的结果可以减少30%。

　　有资料显示，全球变暖与碳排放直接相关，而碳排放量最大的来源是发电，其次是工业和交通，交通减排在金山谷项目中有直接体现。此外，走路上班、上学、购物也打造了一个宜居的环境，对商业环境的塑造也非常有好处。

　　也就是说金山谷项目延续了招商地产的开发模式—综合社区开发，实现产业与居住互动。这也是我们建设蛇口的概念—先做产业，然后为产业建设配套设施。比如，创意产业园提供就业岗位，而金山谷则提供一个理想的人居环境。

　　金山谷项目的另一个特点是建筑本体的节能。国家对建筑要求达到的节能率是50%，招商地产做到的节能率是65%。比如太阳能热水的规模化利用—我们所有的低密度的住宅全部送太阳能热水器，包括毛坯房都送。金山谷四期我们还准备送给业主绿色空调、节水马桶、绿色节能灯。绿色空调能达到1-2级的能效比，节水马桶比普通马桶节约一半用水。小区内的路灯以及房间内的照明也都会使用节能灯泡。一般40瓦的白炽灯可用1,000小时，而8瓦的节能灯可用10,000小时。

　　采用绿色技术保证节能

　　也就是说除了综合社区开发的商业模式以外，绿色节能是招商地产的另一个法宝，是吗？

　　胡建新：是的。绿色地产的关键词是“适用、经济、美观”，立足点是因地制宜，用比较经济的方法达到节能减排的目的。做绿色地产，我们的方法是选择成熟的绿色节能技术和绿色产品，将它们集成在我们开发的建筑里，最终达到节能减排的效果。这不仅体现在对自然生态的尊重，对老建筑的再生利用以及生态庭院的营造，更体现在由可持续发展的材料、能源、设备乃至植被等构成的绿色生态技术体系。

　　同时，绿色生活方式很重要，比如办公室空调设置为26度；采用节能灯，降低照明系统和空调系统的能耗等。实现绿色节能，打造绿色建筑是第一步，培养人们的绿色生活方式是更重要的一步。

　　招商地产在建筑中会采用哪些节能环保的技术和实施方式？

　　林武生：拿我们开发的泰格公寓为例吧，这个四星级酒店式公寓是招商地产开发的典型节能建筑，也是中国大陆地区首个通过美国绿色建筑委员会LEED认证，获得银奖的商业项目。

　　泰格公寓最初定位是涉外酒店公寓，这种建筑一般能耗比较高，而招商地产的目标是把它打造成节能建筑。所以我们采用了多项节能技术和产品。比如建筑固定遮阳的方式，具有优异热性能的Low-e中空玻璃、加气混凝土块，变频技术等的运用。我们选用的一套中央空调系统，能效比达到了5.6，用了环保冷媒、能量分户计量、冷冻泵变频，还有集中新风系统。

　　在建筑固定遮阳上，我们用了Low-e 玻璃和一些遮阳的措施。使屋顶节能率达到3%，外墙的节能率达到5.6%，而外窗的节能率则能达到22.1%。再加上利用自然通风，整体节能率能达到13.8%。又比如，小区建设了全纯净水系统。大家每天接触水，但是可能不知道水的有害成分从哪里来，美国一个很著名的报告指出，实际上从口中喝下去的水只占到1/3，还有2/3是从皮肤吸收的，瓶装水以及所谓的直饮水系统，仅仅解决了1/3有害水的问题。在这个项目上我们将所有跟人体接触的水，都做成纯净水，任何一个水龙头流出来的水都是可以喝的。我们还用系统监控纯净水制造的过程，回水又拿来冲厕所、浇花等等，也不浪费。

　　在节地方面，我们有无机房、小机房电梯，还有全地下室车库，我们的容积率达到了2；在节水方面，G栋入口为25层，减少建筑覆盖率，增加绿地和休闲空间，节约土地资源。建筑覆盖率达到了26.7%。

　　对于那些老建筑的再生利用，招商地产一般会如何处理？

　　林武生：就拿我们南海意库3号楼为例吧，这栋楼是由旧厂房改造而成的，其中也采用了很多节能技术，包括温湿度独立控制空调、太阳能光伏电池、地源热泵系统、太阳能拔风烟囱、人工湿地、外围的Low-e中空玻璃、节能电梯、建筑遮阳包括水井的遮阳、中庭自然采光等。林林总总有十二大项的节能技术。 其中由清华大学的院士发明的温湿度独立控制空调，比一般的空调效率要高30%，外面的湿度是80克每立方米，室内可能只有63左右。这种空调每年每平米耗电40多度，传统空调每年每平米耗电为80-90度，目前做得比较好的空调，也只能做到每年每平方米耗电60多度。我们整个写字楼面积是25,000平方米，节能效果非常明显。

　　招商地产的绿色建筑涉及范围非常广，不同的建筑在节能方面有哪些不同的侧重点？ 林武生：招商地产开发的建筑囊括了写字楼、酒店、住宅及工业园区各种形态，根据不同的建筑特性要采取不同的节能技术，此外还要根据建筑所处的地理位置因地制宜。

　　在整个绿色生命周期中，我们的角色是做一个绿色建筑产品，卖给消费者，指导他们使用绿色节能的技术，实现建筑节能；其二，我们将自有技术运用到自有物业中。比如泰格公寓、南海意库都是招商地产自有的物业，我们建造了它，也要运营它。通过绿色节能技术的运用，我们能将能耗降下来，从而把运营费用降下来。

　　技术层面上，招商地产在绿色节能方面的实践在全国处于领先地位。比如泰格公寓是四星级酒店式公寓，入住的旅客大多白天出去，晚上回来，每个房间因旅客的使用习惯不同，用电负荷都不太一样。这与写字楼是有明显差别的，写字楼的照明要求不同，人的密度远大于酒店，对空调的用电要求有很大不同。 又比如商业项目花园城中心，我们目前对它的诊断是用电负荷偏大，打个比方说，你是部丰田车，却安上了悍马的心脏，油耗大很多。我们现在就是要加一个控制系统，先查到哪些环节耗电偏多，再采用一些针对性的节能技术，把能耗降下来。

　　做好成本预算有效节能

　　绿色建筑比一般建筑造价高，招商地产如何平衡成本与发展的关系？

　　林武生：我简单地划一个图，来说明对绿色建筑的理解。两条曲线，一个是时间曲线，一个是投入累加费用曲线。一个传统建筑三年建造好，后面的投入累加费用，会随着使用年限的增长而不断增长。而绿色建筑在开始建造的时候，成本比一般传统建筑的建造成本高，比如泰格公寓，我们把它建造成绿色建筑，投入到绿色技术中的增量资金约为900万人民币，一共是4.3万平方米，等于每平米造价比传统建筑增加了200元，泰格公寓每年每平米耗电量是70度，深圳同类建筑每年每平米平均耗电量是140度。这样泰格公寓每年可以节约200多万度电，按照现在电费的价格，每年节约近200万元，最后得出的成本投入回收期在4-5年。

　　又比如招商办公大楼由南海意库3号厂房改建而成，建筑面积2.5万平方米，建成绿色建筑的成本增量为800多万人民币，改造后建成的写字楼为绿色建筑，每年每平方米耗电量为60度，深圳同类甲级写字楼每年每平方米耗电140度左右，一年下来节省耗电200万度，最终成本的回收期在4-5年。 　　

　　金山谷项目绿色节能增加成本为每年每平方米100元，每平方米可以节电10度左右，个人住宅因为用户用电比较少，所以节能效果没有商业项目那么明显，投入成本的回报期在10年左右。

　　商业项目蛇口新时代广场，造价成本总计约150万，绿色改造后每年可以节省60万的电费，2年半左右就可以收回成本。

　　现在所有的招商地产的建筑项目绿色改造工程或者建造全新绿色节能建筑，决定做之前都要做预算成本统计，回收期估计。接下来才是对节能技术的选择。

　　在国内，绿色建筑现在处于什么样的发展阶段？

　　林武生：企业做绿色建筑，我认为是比较艰苦的，主要是整个绿色产业链不成熟，我们对许多厂家提供的绿色产品和技术还处于鉴别真伪的过程。我们筛选厂家产品，需要对方提供国家给予的绿色产品资质证明，还要有具体的项目应用说明。最后，我们还会进一步和使用此技术的项目方去了解使用前后的具体感受。

　　绿色产品和绿色技术选择覆盖面非常广，欧美国家在某些单项绿色节能技术突出，但整体都比较成熟的也并不多见。所以整个行业还处于探索阶段。

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